Знакомство с Франкфуртом

Всю неделю мы ждали звонка или письма из Vierjahreszeiten с требованием возместить ущерб за лопнувшее стекло. И морально готовились провести очередные выходные в подготовке ответного удара )) Но когда в субботу вечером в почтовом ящике было все так же пусто, стало ясно, что менеджеры из Vierjahreszeiten пока не рискуют вступать с нами в бой )). Ну, пусть думают, по закону у них есть полгода для размышлений – срок исковой давности для арендодателя (§548 BGB).

Итак, воскресенье. В Висбадене закрыты все магазины, даже супермаркеты. Большинство кафе и ресторанов тоже. На улицах людей почти нет. Воскресенье у немцев - день исключительно для отдыха. Например, согласно нашему Hausordnung (правила проживания в жилом доме), по воскресеньям (а также в будние дни с 20 до 7 и с 13 до 15) дома нельзя заниматься ремонтом, нельзя стирать (!), нельзя громко слушать музыку и вообще издавать любые шумы )).

Поэтому мы решили наконец, впервые за 1,5 месяца, выбраться во Франкфурт. Региональная электричка Висбаден – Франкфурт за 45 минут довезла нас до главного вокзала Франкфурта. Билет в один конец стоит 5,5 евро, но позволяет еще и целый день ездить по городу (для сравнения – 1-дневный проездной на все виды транспорта во Франкфурте стоит 8,7 евро с человека, зато выгодно покупать групповой билет за 15 евро – по нему могут путешествовать до 5 человек )))

За 2 часа обошли исторический центр Франкфурта. Расположен он достаточно компактно на берегу реки Майн. Больше всего, конечно, впечатляет соседство исторических зданий с суперсовременными небоскребами. На фото кое-что из увиденного:

1. Kaiserdom (Собор), освященный в 1239 году, с 1356 года служил местом избрания королей Священной Римской империи, в период с 1562 по 1792 годы там проходили имперские коронации. Правда, сейчас он на реставрации, поэтому всей красоты не видно.

2. Центральная площадь Франкфурта окружена очаровательными кирпично-деревянными домиками, восстановленными в 1986 году по историческим рисункам.

Alte Nikolaikirche (Церковь Святого Николая). Построена приблизительно в конце 13 века как королевская часовня. В 14 веке использовалась Франкфуртским городским советом в качестве места для богослужений.

3. Römer (Старая Ратуша), с 1405 года служит резиденцией мера города Франкфурта.

4. Небоскреб в центре – это главный офис Kommerzbank, построенный в 1997 году. Вместе с антенной его высота составляет 299 метров.

5. Europäische Zentralbank (Европейский центральный банк), основанный в 1998 году. Одна из основных функций – эмиссия евро.

Auszug

Утром пригласили менеджера по имени Муса для проверки состояния квартиры и передачи ключей. Сам бы он, конечно, ничего не заметил, но мы ему сразу же показали лопнувшее стекло, вручили письмо с фотографиями и начали объяснять, как такое могло случиться (слава богу он понимает английский). Бедняга Муса, увидев гигантскую трещину в стекле, так расстроился и растерялся, что больше не стал ничего проверять и не читая расписался по нашей просьбе на копии уведомления о его получении. Только когда мы уже ехали в лифте, он опомнился и стал читать наше послание. По мере погружения в инженерную и юридическую терминологию глаза его становились все шире и шире ))) Он явно не ожидал такого серьезного подхода, да еще и на немецком (мы-то с ним на английском общались). В конце Вадик вручил Мусе свою навороченную визитку, выразив готовность пообщаться при необходимости по телефону или по почте.

Теперь их черед писать нам официальные послания, если захотят получить от нас деньги. Тогда потренируемся в написании писем на немецком – весьма полезно )).

Из Vierjahreszeiten мы вышли с чувством, что все сделали правильно )). Скоро совсем будем мыслить как немцы.

Kleinreparaturen

Полдня в интернете не прошли даром. Во-первых, судя по частым обсуждениям на форумах, трещины в стеклопакетах на самом деле не редкость. Как и не редкость дискуссии на тему, кому платить за их замену, арендатору или арендодателю.

Вот что написано в Гражданском кодексе Германии (BGB) (цитаты привожу на английском).

Section 535 Contents and primary duties of the lease agreement (1) A lease agreement imposes on the lessor a duty to grant the lessee use of the leased property for the lease period. The lessor must surrender the leased property to the lessee in a condition suitable for use in conformity with the contract and maintain it in this condition for the lease period. He must bear all costs to which the leased property is subject. (2) The lessee is obliged to pay the lessor the agreed rent.	Тут дается общее понятие, что такое аренда, а также написано, что арендодатель должен в течение дествия договора аренды поддерживать объект аренд‎ы в пригодном для использования арендатором состоянии и нести все расходы, связанные с этим.
Section 536c Defects occurring during the lease period; notice of defect by the lessee (1) If a defect in the leased property comes to light during the lease period or if action to protect the leased property from an unforeseen hazard becomes necessary, then the lessee must without undue delay report this to the lessor. The same applies if a third party arrogates to himself a right to the thing. (2) If the lessee fails to report this, then he is liable to the lessor for damage incurred thereby	Здесь описывается ситуация, когда в течение действия договора аренды выявлен дефект объекта аренды. В таком случае арендатор должен незамедлительно сообщить об этом арендодателю, иначе он будет ответственным за убытки. Логично предположить, что если он уведомит арендодателя в соответствии с законом, отвечать за убытки он не будет )))
Section 538 Wear and tear on the leased property from use in conformity with the contract The lessee is not responsible for modifications to or deterioration of the leased property brought about by use in conformity with the contract.	Отличная статья! Тут написано, что арендатор не отвечает за изменения или ухудшение состояния объекта аренды, вызванные его использованием в соответствии с договором.

Исходя из этих статей, заставить арендатора платить хоть что-то практически невозможно. Если арендатор вовремя уведомил о любой поломке арендодателя, а последний не смог доказать, что поломка вызвана использованием не в соответствии с договором (что не просто), платить должен хозяин квартиры.

Чтобы хоть как-то компенсировать свои расходы на поддержание сданной в аренду квартиры в нормальном состоянии, арендодатели добавили в свои договора статью под названием “Kleinreparaturen” (т.е. «Мелкий ремонт»), обязывающую арендатора за свой счет чинить мелкие устройства (сантехнику, дверные и оконные замки, жалюзи, входной звонок, домофон и т.д). В связи с этим арендаторы попали в неравные условия – кому хозяин поставил дешевую сантехнику, тому дешевле чинить, кому с позолотой или ручной работы – платит по полной ))).

Тогда в этот вопрос вмешался Верховный суд Германии. Еще в 1996 году он установил двойное ценовое ограничение понятия “Kleinreparaturen” - 75 евро (с 2002 года – 100 евро) за каждую поломку плюс определенный процент от годовой арендной платы (кажется, 8%) за все поломки в году. Статьи договора, которые обязывают жильцов делать мелкий ремонт, но не содержат такого двойного ограничения, считаются недействительными. То есть, если в квартире сломался кран, и его починка или замена на аналогичный обойдется в 99 евро, то это мелкий ремонт, за который платит арендатор, а если в 101 евро – платит хозяин. Кстати многие арендодатели неправильно понимают (или не хотят правильно понимать) это решение суда, и при любой поломке берут с несведущих жильцов 100 евро, а остаток (явно меньший) платят сами.

В нашем договоре про “Kleinreparaturen” нет ни слова, а даже если бы и было – оконные стекла к ним не относятся. Значит нужно действовать в соответствии с BGB и уведомлять о проблеме руководство Vierjahreszeiten.

За пару часов накатали на немецком письмо для Vierjahreszeiten, в котором описали трещину и предполагаемые причины ее появления (теперь я уже знаю, как на немецком будет «усталостная трещина», «нижний участок рамы стеклопакета» и «внутреннее напряжение материала» ))). Не забыли сообщить, что использовали балконную дверь в соответствии с договором для проветривания, и сослаться на соответствующую статью кодекса. К этому шедевру эпистолярного жанра мы приложили 3 цветные фотографии пострадавшего окна.

Вот и воскресенье прошло. Какая-то экстремальная у нас получается интеграция в немецкое общество!

Ups!

Завтра наш последний день в Vierjahreszeiten. От полутора месяцев, прожитых здесь, у нас остались только хорошие впечатления. Уютные комнаты в самом центре города, со всей необходимой мебелью, техникой и посудой – идеальный вариант для тех, кто приехал в Висбаден на несколько месяцев, или как временное решение для тех, кому нужно время для поиска постоянного жилья. Жилье мы нашли, так что пора переезжать.

Вот так, с легкой грустью, но с мечтами о дизайне новой квартиры собирали мы сегодня наше скромное имущество. Поскольку мебели у нас нет, все уместилось в десяти небольших сумках.

Но, как оказалось, спокойный переезд нам не светит. Когда все уже было практически собрано, обнаружился пренеприятнейший факт – на огромном, как витрина магазина, оконном стекле в нашей комнате красовалась гигантская, снизу доверху, трещина. Это окно мы совершенно не использовали, оно было завешено шторами и заставлено телевизором и креслом. Но при въезде трещины не было. Значит, она появилась уже при нашем проживании. О ужас! Мы стали лихорадочно прикидывать, сколько может стоить замена стеклопакета размером 2*3 метра – тысячу евро, полторы… Да, от понравившихся в IKEA мягкого уголка и встроенного шкафа придется на неопределенное время отказаться (((.

Потом стали размышлять, как это могло произойти. Окно мы не открывали (это и не предусмотрено), по стеклу не били. Ветер или град исключается – внешнее стекло целое. Исследовали трещину – на ощупь гладкая, лучики расходятся прямо из-под рамы, значит, удара действительно не было. Мистика какая-то!

Убедившись в отсутствии нашей вины, стали рассматривать версию, что стекло лопнуло само по себе ))). Напряжение инженерной мысли выдало несколько теорий. Стекло могло лопнуть от перепада температур (но его не было - лето), от неправильной установки (внутренее напряжение стекла превысило допустимое) или от постоянных колебаний (что вполне реально, ведь они вместо внешней стены установили один огромный стеклопакет, состоящий из несчастного окна 2*3 метра и балконной двери. Даже такому гуманитарию, как я, понятно, что частое открывание и закрывание балконной двери, которая находится в одном стеклопакете с гигантским оконным стеклом, рано или поздно закончится печально). В общем, остановились мы на последних двух версиях.

Но даже если мы понимаем, что стекло треснуло само по себе, это еще не значит, что менеджер Vierjahreszeiten с радостью с нами согласится, и вместо того, чтобы заставить нас оплатить убытки, извинится и компенсирует нам наш моральный ущерб (выходные-то уже испорчены).

Случись бы такая ситуация в Украине, выхода два. Конечно, можна сразу честно заплатить (бу-га-га))). А еще можна надеяться, что при подписании акта приема-передачи комнаты менеджер не заметит трещину (она ведь за шторами). Тогда она уже станет его проблемой. Но только мы подумали о последнем варианте, тут же вспомнили, что мы не в Украине ))) Тут правило, что кто проворнее, тот и прав, не действует совершенно. Тут прав тот, кто правильней применит законы. А законы, как мы уже поняли, изучая законодательство о аренде, защищают арендаторов, то есть нас. Значит завтра снова в офис. Воскресенья, проведенные в интернете за изученем немецких законов уже становятся для нас традицией ))).

Немного о тепле и свете

Сегодня мы ездили в энергетическую компанию ESWE договариваться о подключении нас к електроэнергии и газу. В принципе, это не единственная компания, которая предоставляет подобные услуги в Висбадене, но поскольку наше домоуправление (Hausverwaltung) уже имеет с этой компанией договорные отношения , нам посоветовали пойти именно к ним.

На сайте компании ESWE вывешены различные тарифы на электричество и газ в зависимости от потребления. С электричеством все более или менее понятно, можно взять за основу наши киевские киловаты.

С газом немного сложнее. Тут все зависит от того, для чего он нужен. Для приготовления пищи нам он не потребуется. В нашей квартире, как и практически во всех квартирах Висбадена, предусмотрена возможность подключения только электроплиты - для немцев неслыханная роскошь использовать дорогой российский газ для этих целей (а у нас никому и в голову не приходит его экономить). Поэтому в магазинах газовые плиты практически не продаюся – максимум 1-2 модели.

Так как в квартиру подается только холодная вода, то о том как ее нагреть, должны заботиться сами жильцы. Для этого в каждой квартире висит газовый котел, с помощью которого и нагревается вода. Значит нужно платить за газ, который требуется для этого котла. Любители горячих ванн платят больше )))

В случае индивидуальной системы отопления этот же котел нагревает и воду в батареях. Тогда расходы за газ существенно возрастают. Так как наш дом подключен к центральной системе отопления, то плата за него уже включена в эксплуатационные расходы (Nebenkosten) – о них я уже писала раньше.

В общем, консультант из ESWE оформила нам самый выгодный пакет для тех, кто потребляет до 2600 киловатт в год, и базовый пакет для газа (только для горячей воды). Вышло 35 евро в месяц за электричество и 25 евро в месяц за газ. Эти деньги автоматически снимают с нашего счета. Так что проблемы платить или не платить не будет )))

Если к этим 60 евро добавить 115 евро эксплуатационных расходов (Nebenkosten), которые мы по договору платим арендодателю за услуги типа освещения дома и вывоза мусора, получим 175 евро в месяц. Наверное поэтому их комунальное хозяйство чувствует себя получше нашего )))

Кстати, немцы действительно умеют и привыкли экономить. Одна из самых важных характеристик бытовой техники для них – энергоэффективность, на ценниках она всегда пишется большими буквами. При выборе стиральной машины еще очень важно, сколько литров воды она использует за один раз (например, машина, использующая на 5 литров меньше, даст возможность сэкономить 260 литров воды в год – для немца это существенно). Привычная нам вечерняя иллюминация, когда свет горит во всех комнатах, наверное, вызвала бы у них шок. Про отсутствие газовых плит я уже писала. Идя в душ, нужно помнить о газовом счетчике, поэтому мыться нужно как можно быстрее))). По телевизору постоянно идут передачи о том, как сократить расходы на те или иные бытовые услуги. Даже в нашем договоре аренды есть пункт, что мы согласны немного померзнуть зимой без отопления, если в стране не будет хватать газа. Так что нам нужно поучиться у немцев, как готовиться к повышению цены на российские энергоносители )))).

Впечатления от IKEA

Сегодня третий раз за эту неделю едем в магазин IKEA. Теперь я понимаю почему эта фирма входит в список крупнейших мировых транснациональных корпораций. На 2-х этажах гигантского здания в пригороде Висбадена есть в буквальном смысле ВСЕ. Начиная от мебели, ковров, гардин, бытовой техники, заканчивая любыми мелочами для дома (от лампочек и горшочков для цветов до разнообразных безделушек, с помощью которых можно сделать квартиру уютной). Но причина наверное не только в ассортименте, а скорее даже в схеме продаж, продуманной до мелочей, при которой выйти из магазина без покупки просто невозможно.

При входе посетитель может взять увесистый цветной каталог продукции на 350 страницах , где содержится описание всех предлагаемых товаров с размерами, составом, цветами и ценами. Все пространство магазина с помощью перегородок поделено на секции, полностью оборудованные и обставленные под комнаты – жилые, спальни, кабинеты, кухни или ванные. Самое интересное, что комнаты настоящие – на полу ковры, в шкафах висит одежда, на полках стоят книги, на рабочих столах – необходимая офисная техника. Плюс подушечки, свечки, вазочки, цветочки и другие радости. И все это продается (кроме книг и одежды разумеется). А главное – эти комнаты можна на некоторое время (кстати никем не ограниченное) представить своими – посидеть (полежать, попрыгать) на диване, потоптаться на коврике, полазить в шкафу, пофотографировать, в общем все что душа пожелает пощупать и покрутить. Персонал не снует туда-сюда без дела, вернее его не видно вообще, ответы на все мои вопросы уже есть в каталоге и на ценниках.

Так что предложили бы они мне просто вазочку, мне нужно былы бы задуматься куда ее поставить и будет ли она там смотреться, а они уже все за меня придумали – поставили вазочку на чудный столик, а столик - на очаровательный коврик – теперь придется купить и вазочку, и столик, и коврик ))).

Сидя на понравившемся диване, посетитель записывает информацию о нем (артикль, размер, цвет) - через каждые 10 метров предлагаются фирменные листочки и карандашики) )))) – и подходит к специальным информационным стойкам, где менеджер проверяет в базе данных наличие данного товара на складе (кстате в создании программного обеспечения магазинов и складов IKEA учавствовал и Вадим) и печатает счет-фактуру. Так можна хоть целый день бродить по разным секциям и собирать эти счета (для удобства предлагается специальная папочка – чтобы ничего не потерялось ))).

Дальнейшая процедура была для нас достаточно непривычной – с первого раза и не сообразишь. Оказалось, в этих счетах напротив каждого товара отдельной колонкой записано место, где этот товар лежит на складе . Берешь большую телегу, ищешь нужный номер секции и ряд (вид на последнем фото), складываешь свои покупки в коробках на телегу (даже кровати и диваны в разобраном виде запакованы в удобные коробки), едешь на кассу, оплачиваешь, а дальше или грузишь на свое авто (так делают 90% покупателей), или, если авта нет, после оплаты едешь с телегами в отдел доставки, платишь в зависимости от стоимости покупки от 25 до 80 евро, и ждешь доставку домой. Если кто-то не хочет возиться с телегами и коробками, можно доплатить еще 25 евро и все сделают за тебя. Мы выбрали последний вариант, и во вторник ждем кровать, тумбу, стол и стулья.

А еще у них в столовой очень вкустые тортики )))

Все, мы уже не бомжики

Сегодня попытка номер два. Радовала мысль, что мы можем оказаться умнее и проворнее юристов из Arno Mosch, если быстренько подпишем контракт как есть. Наверняка в там еще не сообразили, как переделать договор под новые реалии. Тогда все наши обязанности по проведению ремонта окажутся впоследствии незаконными. Но, как оказалось, мы рано обрадовались.

В специальной комнате для подписания договоров перед нами положили два экземпляра уже знакомого проекта договора. Мы сказали, что уже все читали и со всем согласны. Но представитель фирмы заявил что они хотят полностью вычеркнуть из проекта раздел, касающийся наших обязанностей по проведению или оплате косметического ремонта (Schönheitsreparaturen), зато в конце договора от руки дописать, что мы согласны при выезде покрасить стены в белый цвет. Таким образом, они убирают из контракта заведомо незаконный раздел, но оставляют нашу обязанность по проведению Schönheitsreparaturen силе, заменив, правда при этом слова «косметический ремонт» на слово «покраска» - чтобы уже ни один суд не придрался. Сообщал он нам это так, как будто они решили пойти к нам навстречу (но мы то знаем истинные причины! ))).

Кстати, в Германии все, что написано в договоре от руки, имеет большую юридическую силу, чем напечатанное. Это т.н. индивидуальные договоренности (individuellen Vereinbarungen), для них даже в конце договора специально оставляют с десяток пустых строк. Поэтому советуют при подписании договора тщательно прочеркивать все пустые места, чтобы вдруг впоследствии там ничего не появилось )))

Теперь все стало предельно ясно. Платить мы не обязаны, зато должны при выезде оставить квартиру с такими же белыми стенами, с какими получаем. А покрасили мы их перед выездом или просто аккуратно жили – это еще нужно доказать )))

Вечером пьем вино – теперь у нас есть крыша над головой ))). И на табличке возле входной двери квартиры на Bachmayerstraße появились наши фамилии )))

Воскресенье провели в офисе в интернете. Снова вчитывались в пункты контракта, голова распухла от немецкой юридической терминологии. Коллега, ненадолго забежавший в офис, вспомнил, что буквально на днях Верховный суд Германии принял еще какое-то решение по поводу обязанности делать косметический ремонт. Google, ключевые слова, и вот – решение 2-дневной давности перед нами. Оказывается, в среду суд принял решение как будто прямо для нас. Он признал незаконным пункт договора аренды, в котором арендодатель в счет проведения косметического ремонта повышает арендную плату за все прожитые месяцы (BGH VIII ZR 181/07)

Оказывается, теперь мы вообще ничего не должны. Да здравствует немецкий суд!

Кстати, если бы перед отъездом из Киева нам бы кто-то сказал, что мы будем через месяц читать решения Верховного суда Германии на немецком и дискутировать о действительности тех или иных положений договора аренды, ни за что не поверили бы!

Сегодня у нас была назначена встреча для подписания договора с Arno Mosch. Мы решили предложить им или уменьшить 24-месячный срок отказа от договора до 18 или даже до 12 месяцев или включить в договор оговорку, что отказ от обычного прекращения не действует, если нам не продлевают по какой-либо причине вид на жительство. Они согласились на 18 месяцев.

По поводу косметического ремонта молодой парень-менеджер уверял нас, что платить ничего не придется, если мы покрасим все сами. Ну а это для нас вообще не проблема.

Несмотря на наметившийся прогресс, мы решили отложить подписание до понедельника, и поразмыслить, проживем ли мы полтора года в Германии ))

Специфика немецкой аренды

Сегодня целый день я изучала проект договора аренды на 10 страницах, предложенный нам Arno Mosch. Сразу было видно, что над нам хорошо поработала команда юристов. Как мы уже выяснили, два самых важных раздела в любом договоре аренды – это возможность и условия его прекращения, и раздел об обязанности арендатора делать в квартире ремонт. Это те разделы, благодаря которым можна попасть на достаточно большие деньги.

Договора аренды по немецкому законодательству делятся на срочные и бессрочные. Бессрочный договор (unbefristeter Vertrag) не имеет срока действия и каждая из сторон может разорвать этот договор, предупредив другую сторону за 3 месяца (или без предупреждения в установленных законом случаях). Срочный договор заключается на определенный срок, на протяжении которого стороны могут его остановить его действие только по определенным в законодательстве причинам. По окончании этого срока при отсутствии возражения сторон такой договор становится бессрочным.

В нашем договоре написано очень хитро: Договор является бессрочным, но стороны взаимно и добровольно отказываются от своего права на обычное его прекращение (за 3 месяца то есть) сроком на 24 месяца. То есть если мы захотим съехать до истечения 2-летнего срока, у нас есть 2 варианта: или возместить им убытки, заплатив арендную плату и эксплуатационные расходы за оставшийся период (как будто мы продолжаем там жить) или найти себе преемников на тех же условиях (т.н. Nachmieter). Второй вариант очень распространен в Германии, то есть если человек по какой-то причине не может ждать 3 месяца (в случае бессрочного контракта) или до конца установленного срока (в случае срочного контракта), он сам ищет следующих арендаторов и приводит их к арендодателю. Если они окажутся платежеспособными и заключат контракт на тех же условиях, то предыдущий арендатор считается свободным.

Еще интересней дело обстоит с обязанностью делать в квартире косметический ремонт. По немецкому законодательству эта обязанность лежит на арендодателе. Но на протяжении многих лет все арендодатели дружно перекладывали эту обязанность на арендаторов. Вот и в нашем договоре написано, что мы обязаны во время проживания в квартире делать косметический ремонт (то есть поклейку обоев, покраску стен, дверей, окон и батарей) кухни и ванной – каждые 3 года, жилых комнат – каждые 5 лет, подсобных помещений – каждые 7 лет. Далее написано, что при прекращении договора аренды и выезде из квартиры мы обязаны независимо от текущего ремонта сделать завершальный косметический ремонт. То есть при нашем выезде арендодатель обращается к строительной фирме и они выставляют счет за ремонт. Тут же в договоре приводится таблица, по которой определяется, в зависимости от количества прижитых в квартире месяцев, какой процент от суммы этого счета должны заплатить мы (чем больше живешь, тем больше процент). Но по договору мы можем не платить этот процент, а сделать ремонт сами.

Как оказалось, в 2007 году Верховный суд Германии (Bundesgerichtshof) признал такую практику незаконной и запретил включать в договора аренды пункты, которые обязывают арендатора делать косметический ремонт (как текущий, так и завершальный).

Тогда юристы из Arno Mosch (так же как и тысячи других арендодателей по всей Германии) нашли выход. Не убирая вышеприведеных статей, они включили в договор пункт, что если суд признает обязывание арендатора делать косметический ремонт незаконным (а это уже произошло), тогда арендатор при выезде из квартиры соглашается заплатить арендодателю дополнительные 70 евроцентов за 1 кв. метр жилой площади в месяц в качестве повышения оплаты за все прожитые в квартире месяцы с начала аренды. То есть если мы в квартире площадью 65 кв. метров прожили 2 года и съезжаем , мы должны заплатить 0,7 евро * 65 кв.м * 24 месяца = 1092 евро. Не очень приятно, скажем так )). Снова таки тут же указывалась возможность для арендатора избежать этих последствий, сделав ремонт самостоятельно. Но ведь Верховный суд признал подобные пункты незаконными! То есть мы, зная , что ни делать, ни платить не обязаны, добровольно соглашаемся подарить им 1000 евро. А если съедем до 2 лет – еще и недополученную ими от нас арендную плату за оставшиеся месяцы (около 700 евро за каждый).

В общем к вечеру мы уже стали сомневаться, стоит ли вообще ввязываться в такой договор.

Совершенно неожиданно в обед нам позвонили из Arno Mosch и сказали, что готовы подписать с нами договор аренды квартиры на Bachmayerstraße.

Но на вечер у нас был запланирован еще один просмотр. Уже по объявлению было видно, что вариант весьма неплохой. Это была 2-комнатная квартира в четыреэтажном доме в самом-самом центре города, на узенькой каменной улочке с дорогими ресторанами и магазинчиками, там, куда экскурсоводы водят иностранцев, чтобы они почувствовали дух города. Из объявления следовало, что квартира после ремонта, а главное – с полностью оборудованой кухней (холодильник, плита, посудомоечная машина, мебель), а также со стиральной и сушильной машинами. Это нас и заинтересовало.

Эта квартира действительно оказалась очень симпатичной, правда с немного странной планировкой. Единственным существенным недостатком было то, что она находилась на марсардном этаже (Dachgeschoß), куда надо было добираться по достаточно узкой винтовой деревянной лестнице, но иначе она стоила бы раза в полтора дороже. Хотя, при желании, этот недостаток (при других достоинствах) можна было бы расценивать как экстрим и эксклюзив, ведь немногие могут похвастаться тем, что они живут в центре города на крыше! ))))))

Пообщавшись с милыми хозяевами и пообещав позвонить на следующий день, мы еще раз поехали на Bachmayerstraße. Вчера мы увидели на табличке возле соседней двери славянские фамилии жильцов, и решили позвонить. Кстати, у немцев не принято определять квартиру по номеру, то есть на входных дверях нет никаких цифр. Зато возле каждого подъезда рядом с кнопками звонков в квартиры и возле каждой входной двери висят таблички с фамилиями проживающих там людей. Когда мы ходили смореть квартиры, мы первым делом изучали эти таблички, которые дают ясное представление о соседях. Были дома, где практически все фамилии турецкие, греческие или польские. И мы заметили, что чем лучше дом, тем больше немецких фамилий, или наоборот, чем больше немецких фамилий, тем лучше дом ))

Пожилая хозяйка квартиры была дома, выходить, правда, она не стала, сославшись на грипп (ну и правильно, вдруг мы бандиты какие-то :-)) , зато через домофонную связь рассказала, что живут они тут уже 4 года и ни на что не жалуются. Как оказалось, они тоже из Киева (это ж надо было во всем Висбадене найти именно ту квартиру, где через стенку живут киевляне!).

Итак, нам предстоял нелегкий выбор. Квартира на крыше идеально подходит нам в данный момент: центр, 5 минут до работы, любые магазины рукой подать, вечером в кафе - нет проблем, вся техника есть, заезжай и живи! Еще большое преимущество в бессрочности договора аренды – предупредив за 3 месяца весьма милых хозяев, можна без проблем съехать, в отличие от Arno Mosch, где хотят заключить договор с минимальным 2-летним сроком. Но с другой стороны, поселившись в квартире на крыше, мы будем жить с ощущением временности, и через год у нас возникнет желание найти что-нибудь посерьезней, в тихом районе, с местом для парковки, балконом и видом на зелень. Все это можно получить уже сейчас, сняв квартиру у Arno Mosch. Но тогда нужно согласиться на 2-летний минимальный срок и приготовиться к большим затратам на обстановку.

Проведя вечер в раздумиях, мы решили заключить договор с Arno Mosch.

Итак, всю прошедшую неделю мы просыпались и ложились спать с одной мыслью – поскорее найти жилье. Каждое мое утро начиналось с изучения объявлений в местной газете и звонков хозяевам понравившихся вариантов (или, соответственно, в агенства). Конечно, не у всех моих собеседников хватало терпения по нескольку раз повторять непонятные мне фразы, но тем не менее мне удалось договориться о просмотре более десятка квартир в разных районах Висбадена. Среди них – ни одной однокомнатной, так как немцы не понимают, как в одной комнате, даже очень большой, могут жить 2 человека.

Соблазнившись вначале на менее дорогие варианты, мы посетили несколько кваритир в относительно неплохом районе Висбадена, но все они находились в районе какой-то химической фабрики, парочка квартир в центре города были или на тесном марсардном этаже (Dachgeschoß) с видом на шифер соседнего дома и обитающих там голубей (романтика!) или в ужасном состоянии с потрескавшимся дощатым полом и запахом всех живших здесь до сих пор поколений строителей немецкой экономики. Некоторые квартиры были и вовсе в процессе капитального ремонта (то есть нам показывали голые кирпичи), но хозяева хотели заключить договор аренды немедленно, тем самым ставя окончание ремонта в зависимость исключительно от своей доброй воли.

В общем, вскоре мы убедились, что хорошая квартира дешевой быть не может, и стали смотреть варианты на 100-200 евро дороже. Тактика оказалась верной.

Буквально сразу мне попалось объявление о сдаче 2-комнатной квартиры на маленькой улочке Bachmayerstraße в хорошем районе Висбадена. Рекламу разместило не частное, а юридическое лицо, которое предлагало квартиру без комиссионных. Как выяснилось позже, эта фирма (Arno Mosch Verwaltungsgesellschaft mbH) является не посредником, а арендодателем. То есть они владеют несколькими домами в Висбадене (и еще каких-то городах Германии) и зарабатывают сдачей квартир в этих домах в аренду. Поскольку дело у них поставлено на поток, они не показывают квартиры клиентам лично, а просто выдают ключи от них на 2 часа под залог пасспорта для самостоятельного осмотра.

В общем, эту квартиру мы полюбили с первого взгляда )) – светлая, белоснежная, свежая, с видом на зелень, а в кухне – на огромный розовый куст, цветущий прямо перед окном )). После всех просмотренных до сих пор вариантов это был первый, где нам захотелось остаться. Правда, квартира была совершенно пустая (кроме сантехники в ванной), но 95% квартир Висбадене именно так и сдаются, так что к мысли о необходимости покупать буквально все мы уже привыкли.

Вернувшись с ключами в офис Arno Mosch мы заполнили т.з. «анкету заинтересованного», где нужно было указать паспортные данные, профессию, срок пребывания в Германии, теперешнее место жительства, работодателя и чистый месячный доход (самая важная для всех аредодателей графа), а также наличие или отсутствие детей, животных, судимости и притязаний на социальную помощь. Эти анкеты просматривает хозяин фирмы и дает добро на заключение договора, а в случае нескольких желающих выбирает будущих арендаторов.

Нам обещали позвонить через пару дней. Учитывая наше гражданство и всего лишь 3-недельный срок пребывания в Германии, мы осознавали, что наша анкета может оказаться не самой лучшей, поэтому решили не прекращать поиски.

Итак, начнем

Первая увиденная нами квартира произвела на нас весьма позитивное впечатление – большие комнаты, свежий ремонт, встроенная кухня, неплохой район. Хозяин весьма интеллигентной наружности, к концу беседы даже выяснилось, что он доктор и говорит на английском )). Почти уверенные в своей удаче мы попросили у него проект договора аренды для ознакомления.

Но прийдя домой, мы поняли, что обрадовались слишком рано. Даже с моим весьма скромным знанием немецкого, после часа вчитывания со словарем в замысловатые юридические конструкции договора, составленного мелким шрифтом на восьми страницах, стало ясно, что добра нам с таким хозяином не видать. Периодически всплывали фразы об добровольном отказе арендатора от своих гарантированных законом прав, зато так же часто упоминалось об невозможности предъявление каких-либо претензий к арендодателю. Наличие в пределах одного параграфа разных положений, регулирующих один и тот же вопрос вызывало подозрение в существовании каких-то юридических ловушек. В общем, мы решили не связываться.

Зато этот случай заставил на более основательно подготовиться с юридической стороны. В книжном магазине мы купили книгу Hans-Peter Buch “Der Mieter-Ratgeber” (то есть «Советчик арендатора»). Она оказалось очень полезной не только своим содержанием, но и возможностью изучения специализированной терминологии. Ну и конечно скачали из интернета гражданский кодекс Германии (Bürgerliches Gesetzbuch), правда с английским переводом, который сейчас является моей настольной электронной книгой )). В нем отношения аренды жилья урегулированы во много раз более подробно, чем в Украине, наверное, это связано в тем, что в Германии сдается (официально, разумеется) около 20 миллионов квартир ))

Немного о аренде жилья в Германии

Вчера началась эпопея с поиском жилья в Висбадене. В процессе предварительной подготовки мы: а) выяснили у коллег, какие районы Висбадена считаются неблагополучными (нам назвали Schelmen-graben, Graselberg, Klarenthal и Marchen-land); б) съездили в несколько районов для получения предварительного представления о них; в) узнали названия парочки сайтов, специализирующихся на недвижимости в Германии (например, www.immobilienscout24.de или http://wiesbadener-kurier.rheinmainclick.de/Immobilien/). Основную массу объявлений мы брали с местной газеты Wiesbadener Kourier и с этих сайтов.

Для начала нужно было разобраться с общепринятыми в этой сфере сокращениями. Помог сайт http://german.about.com/library/blvoc_wohn3b.htm. После полсотни прочитанных объявлений аббревиатуры перестали вызывать недоумение. Процесс пошел ))

Вот основные понятия, которыми оперируют при поиске жилья:

Чистая арендная плата. В договоре она звучит как Nettomiete, но все используют слово Kaltmiete (дословно «холодная плата»). Это сумма, которую хочет получать арендодатель.

Плата за эксплуатацию квартиры. Официальный термин – Betriebkosten, в разговорной речи – Nebenkosten (побочные расходы). В эту сумму включаются все расходы, связанные с подержавнием квартиры и дома в нормальном состоянии (начиная от подвода и отвода воды, вывоза мусора, освещения подъезда, уборки улицы, заканчивая зарплатой трубочисту и борьбой с вредными насекомыми). Эта плата также изначально устанавливается в договоре и платится вместе с Kaltmiete арендодателю, который уже ее распределяет в соответствии с договорами, заключенными с различными предприятиями комунально-бытового обслуживания. Твердая сумма Nebenkosten, установленная в договоре, на самом деле является приблизительной, ведь во многом зависит от фактического потребления. В связи с этим в конце года проводится сверка фактически выплаченных сумм с причитающимися (т.з. Abrechnung). В результате такой сверки в 99% случаев арендатор вынужден доплачивать в конце года, так так арендодатели часто изначально занижают сумму Nebenkosten, чтобы квартира казалась более выгодной.

Общая арендная плата. Это сумма Kaltmiete и Nebenkosten, обычно именуемая Warmmiete (дословно «теплая плата»), то есть то, что ежемесячно поступает на счет арендодателя.

Плата за тепло (Heizkosten). Если дом подключен к системе центрального отопления (Zentralheizung), за плата за тепло включается в Nebenkosten, и платится непосредственно арендодателю. Если в доме имеется индивидуальная система отопления (Etagenheizung), то арендатор самостоятельно заключает договор с предприятием-поставщиком газа и платит, соответственно, ему в зависимости от использованного для отопления газа. После прочитанных мной нескольких сотен объявлений могу сделать вывод, что большинство квартир в Висбадене имеют индивидуальную систему отопления. В таком случае на кухне обычно висит специальный прибор, с помощью которого можно включать и регулировать подачу тепла. По рассказам знакомых немцев, иметь индивидуальную систему дешевле, так как платишь только за себя (в случае Zentralheizung берется средняя норма потребления газа по дому), но, наверное, больше мороки (отдельный договор с предприятием-поставщиком, эксплуатация прибора).

Также отдельно арендатор платит за электроэнергию (Strom), плюс в случае заключения соответствующих договоров – также за интернет, спутниковое телевидение и т.д.

Все арендодатели требуют гарантийный залог. В законе он называется Sicherheit, в разговорной речи Kaution. Законом установлен максимум для залога - 3-месячная Kaltmiete – столько же обычно и требуют. Он оформляется или в виде банковской гарантии или открытием специального депозитого банковского счета, куда кладется сумма залога. В договоре аренды понравившейся нам квартиры Kaution требуется перевести на счет арендодателя, а по окончанию аренды он возвращается арендатору. Арендодатель имеет право использовать Kaution, если арендатор на выполняет возложенные на него законом или договором обязанности (например, относительно проведения ремонта), или причиняет какие-либо убытки.

Около 2/3 всех квартир сдаются через агенства недвижимости. За их услуги обычно платит арендатор, это т.з. Provision (комиссионные). Чаще всего эта сумма составляет 2-3 Kaltmiete. Хотя иногда встречаются объявления от агенств о сдаче квартир provisionfrei, то есть без комиссионных для арендатора, в таком случае агенству платит арендодатель.

Вот приблизиельные цены за аренду квартир в Висбадене в июле 2008 года (Kaltmiete): однокомнатные - 200-450 евро, 2-комнатные –350-650 евро, 3-комнатные - 500-800 евро. К этой сумме следует добавить эксплуатационные расходы. В зависимости от размера квартиры они могут составлять от 100 до 250 евро в месяц.

Вид на жительство

Сегодня снова важный день – мы опять идем в ABH получать Aufenthaltserlaubnis )). Но подготовились мы уже более основательно. Помимо того, что собрали все необходимые документы, мы еще и немного подтянули немецкий (все-таки дополнительные 10 дней в языковой среде – это немало). В кабинете сидел все тот же дядя (мы очень надеялись, что он уйдет в отпуск )), а в очереди в коридоре – представители различных национальностей - китайцы, турки, албанцы, американцы, украинцы (мы то есть))). Граждан Евросоюза здесь не было, они пользуются услугами центрального офиса. Мы предоставили копии всех документов согласно списку, все оказалось в норме, разве что сотруднику ABH сначала не понравилось отсутствие у нас карточек медицинского страхования (их нам страховая компания просто еще не успела прислать по почте). Но мы все-таки смогли его убедить, что застрахованы (договор-то у нас есть). Заплатив еще 100 евро на двоих, мы наконец получили вклейки в паспорта о предоставлении нам Aufenthaltserlaubnis сроком на 10 месяцев. Правда логику этого срока мы так и не поняли, ведь перед этим этот же сотрудник сказал нам указать в анкете период разрешения 1 год. На наш вопрос последовало совершенно непонятное объяснение. Но в таких случаях лучше все-таки не спорить )).

Итак, вот что нам понадобилось для получения Aufenthaltserlaubnis (отдавать нужно было только копии всех документов отдельно для каждого):
§ Паспорта с копиями
§ Заполненные на немецком анкеты
§ Свидетельство о регистрации проживания с копиями
§ Карточки медицинского страхования (в нашем случае хватило копии договора)
§ Справка о начале работы с копиями
§ Справка о зарплате за 3 месяца с копиями (правда, мы только 2 недели как приехали, поэтому справка у нас была за полмесяца)
§ Легализированное свидетельство о браке с переводом на немецкий (с копиями) – для меня
§ Паспортные фото на анкеты.

После того как паспорта с разрешениями были уже у нас, мы набрались решимости кое-что у чиновника расспросить (вопросы на немецком подготовили заранее). Итак, выяснили, что, во-первых, выдача нам вида на жительство ABH Висбадена не мешает нам жить в другой земле (например в городе Майнце, который находится в 20 минутах езды, но принадлежит другой земле, или в любом другом городе Германии). Во-вторых, я имею право работать с разрешения ведомства по трудоустройству. В третьих, на интеграционные курсы мы права не имеем. Последнее нас, правда, очень удивило. Ведь в законе четко написано, что право посещать интеграционные курсы имеют иностранцы, впервые получающие вид на жительство в связи с трудоустройством и в связи с воссоединением (это как раз про нас). В следующем параграфе даже описаны случаи, когда посещение курсов является обязательным. Но видимо заготовленный мной красивый вопрос на эту тему создал впечатление, что мой уровень владения немецким позволяет мне интегрироваться в немецкое общество и без интеграционных курсов )). Снова-таки спорить не стали.

Итак, есть повод праздновать – в наличии 10-месячное право на пребывание в Германии с возможностью ездить по Шенгенской зоне!