Kleinreparaturen

Полдня в интернете не прошли даром. Во-первых, судя по частым обсуждениям на форумах, трещины в стеклопакетах на самом деле не редкость. Как и не редкость дискуссии на тему, кому платить за их замену, арендатору или арендодателю.

Вот что написано в Гражданском кодексе Германии (BGB) (цитаты привожу на английском).

Section 535 Contents and primary duties of the lease agreement (1) A lease agreement imposes on the lessor a duty to grant the lessee use of the leased property for the lease period. The lessor must surrender the leased property to the lessee in a condition suitable for use in conformity with the contract and maintain it in this condition for the lease period. He must bear all costs to which the leased property is subject. (2) The lessee is obliged to pay the lessor the agreed rent.	Тут дается общее понятие, что такое аренда, а также написано, что арендодатель должен в течение дествия договора аренды поддерживать объект аренд‎ы в пригодном для использования арендатором состоянии и нести все расходы, связанные с этим.
Section 536c Defects occurring during the lease period; notice of defect by the lessee (1) If a defect in the leased property comes to light during the lease period or if action to protect the leased property from an unforeseen hazard becomes necessary, then the lessee must without undue delay report this to the lessor. The same applies if a third party arrogates to himself a right to the thing. (2) If the lessee fails to report this, then he is liable to the lessor for damage incurred thereby	Здесь описывается ситуация, когда в течение действия договора аренды выявлен дефект объекта аренды. В таком случае арендатор должен незамедлительно сообщить об этом арендодателю, иначе он будет ответственным за убытки. Логично предположить, что если он уведомит арендодателя в соответствии с законом, отвечать за убытки он не будет )))
Section 538 Wear and tear on the leased property from use in conformity with the contract The lessee is not responsible for modifications to or deterioration of the leased property brought about by use in conformity with the contract.	Отличная статья! Тут написано, что арендатор не отвечает за изменения или ухудшение состояния объекта аренды, вызванные его использованием в соответствии с договором.

Исходя из этих статей, заставить арендатора платить хоть что-то практически невозможно. Если арендатор вовремя уведомил о любой поломке арендодателя, а последний не смог доказать, что поломка вызвана использованием не в соответствии с договором (что не просто), платить должен хозяин квартиры.

Чтобы хоть как-то компенсировать свои расходы на поддержание сданной в аренду квартиры в нормальном состоянии, арендодатели добавили в свои договора статью под названием “Kleinreparaturen” (т.е. «Мелкий ремонт»), обязывающую арендатора за свой счет чинить мелкие устройства (сантехнику, дверные и оконные замки, жалюзи, входной звонок, домофон и т.д). В связи с этим арендаторы попали в неравные условия – кому хозяин поставил дешевую сантехнику, тому дешевле чинить, кому с позолотой или ручной работы – платит по полной ))).

Тогда в этот вопрос вмешался Верховный суд Германии. Еще в 1996 году он установил двойное ценовое ограничение понятия “Kleinreparaturen” - 75 евро (с 2002 года – 100 евро) за каждую поломку плюс определенный процент от годовой арендной платы (кажется, 8%) за все поломки в году. Статьи договора, которые обязывают жильцов делать мелкий ремонт, но не содержат такого двойного ограничения, считаются недействительными. То есть, если в квартире сломался кран, и его починка или замена на аналогичный обойдется в 99 евро, то это мелкий ремонт, за который платит арендатор, а если в 101 евро – платит хозяин. Кстати многие арендодатели неправильно понимают (или не хотят правильно понимать) это решение суда, и при любой поломке берут с несведущих жильцов 100 евро, а остаток (явно меньший) платят сами.

В нашем договоре про “Kleinreparaturen” нет ни слова, а даже если бы и было – оконные стекла к ним не относятся. Значит нужно действовать в соответствии с BGB и уведомлять о проблеме руководство Vierjahreszeiten.

За пару часов накатали на немецком письмо для Vierjahreszeiten, в котором описали трещину и предполагаемые причины ее появления (теперь я уже знаю, как на немецком будет «усталостная трещина», «нижний участок рамы стеклопакета» и «внутреннее напряжение материала» ))). Не забыли сообщить, что использовали балконную дверь в соответствии с договором для проветривания, и сослаться на соответствующую статью кодекса. К этому шедевру эпистолярного жанра мы приложили 3 цветные фотографии пострадавшего окна.

Вот и воскресенье прошло. Какая-то экстремальная у нас получается интеграция в немецкое общество!

Ups!

Завтра наш последний день в Vierjahreszeiten. От полутора месяцев, прожитых здесь, у нас остались только хорошие впечатления. Уютные комнаты в самом центре города, со всей необходимой мебелью, техникой и посудой – идеальный вариант для тех, кто приехал в Висбаден на несколько месяцев, или как временное решение для тех, кому нужно время для поиска постоянного жилья. Жилье мы нашли, так что пора переезжать.

Вот так, с легкой грустью, но с мечтами о дизайне новой квартиры собирали мы сегодня наше скромное имущество. Поскольку мебели у нас нет, все уместилось в десяти небольших сумках.

Но, как оказалось, спокойный переезд нам не светит. Когда все уже было практически собрано, обнаружился пренеприятнейший факт – на огромном, как витрина магазина, оконном стекле в нашей комнате красовалась гигантская, снизу доверху, трещина. Это окно мы совершенно не использовали, оно было завешено шторами и заставлено телевизором и креслом. Но при въезде трещины не было. Значит, она появилась уже при нашем проживании. О ужас! Мы стали лихорадочно прикидывать, сколько может стоить замена стеклопакета размером 2*3 метра – тысячу евро, полторы… Да, от понравившихся в IKEA мягкого уголка и встроенного шкафа придется на неопределенное время отказаться (((.

Потом стали размышлять, как это могло произойти. Окно мы не открывали (это и не предусмотрено), по стеклу не били. Ветер или град исключается – внешнее стекло целое. Исследовали трещину – на ощупь гладкая, лучики расходятся прямо из-под рамы, значит, удара действительно не было. Мистика какая-то!

Убедившись в отсутствии нашей вины, стали рассматривать версию, что стекло лопнуло само по себе ))). Напряжение инженерной мысли выдало несколько теорий. Стекло могло лопнуть от перепада температур (но его не было - лето), от неправильной установки (внутренее напряжение стекла превысило допустимое) или от постоянных колебаний (что вполне реально, ведь они вместо внешней стены установили один огромный стеклопакет, состоящий из несчастного окна 2*3 метра и балконной двери. Даже такому гуманитарию, как я, понятно, что частое открывание и закрывание балконной двери, которая находится в одном стеклопакете с гигантским оконным стеклом, рано или поздно закончится печально). В общем, остановились мы на последних двух версиях.

Но даже если мы понимаем, что стекло треснуло само по себе, это еще не значит, что менеджер Vierjahreszeiten с радостью с нами согласится, и вместо того, чтобы заставить нас оплатить убытки, извинится и компенсирует нам наш моральный ущерб (выходные-то уже испорчены).

Случись бы такая ситуация в Украине, выхода два. Конечно, можна сразу честно заплатить (бу-га-га))). А еще можна надеяться, что при подписании акта приема-передачи комнаты менеджер не заметит трещину (она ведь за шторами). Тогда она уже станет его проблемой. Но только мы подумали о последнем варианте, тут же вспомнили, что мы не в Украине ))) Тут правило, что кто проворнее, тот и прав, не действует совершенно. Тут прав тот, кто правильней применит законы. А законы, как мы уже поняли, изучая законодательство о аренде, защищают арендаторов, то есть нас. Значит завтра снова в офис. Воскресенья, проведенные в интернете за изученем немецких законов уже становятся для нас традицией ))).

Все, мы уже не бомжики

Сегодня попытка номер два. Радовала мысль, что мы можем оказаться умнее и проворнее юристов из Arno Mosch, если быстренько подпишем контракт как есть. Наверняка в там еще не сообразили, как переделать договор под новые реалии. Тогда все наши обязанности по проведению ремонта окажутся впоследствии незаконными. Но, как оказалось, мы рано обрадовались.

В специальной комнате для подписания договоров перед нами положили два экземпляра уже знакомого проекта договора. Мы сказали, что уже все читали и со всем согласны. Но представитель фирмы заявил что они хотят полностью вычеркнуть из проекта раздел, касающийся наших обязанностей по проведению или оплате косметического ремонта (Schönheitsreparaturen), зато в конце договора от руки дописать, что мы согласны при выезде покрасить стены в белый цвет. Таким образом, они убирают из контракта заведомо незаконный раздел, но оставляют нашу обязанность по проведению Schönheitsreparaturen силе, заменив, правда при этом слова «косметический ремонт» на слово «покраска» - чтобы уже ни один суд не придрался. Сообщал он нам это так, как будто они решили пойти к нам навстречу (но мы то знаем истинные причины! ))).

Кстати, в Германии все, что написано в договоре от руки, имеет большую юридическую силу, чем напечатанное. Это т.н. индивидуальные договоренности (individuellen Vereinbarungen), для них даже в конце договора специально оставляют с десяток пустых строк. Поэтому советуют при подписании договора тщательно прочеркивать все пустые места, чтобы вдруг впоследствии там ничего не появилось )))

Теперь все стало предельно ясно. Платить мы не обязаны, зато должны при выезде оставить квартиру с такими же белыми стенами, с какими получаем. А покрасили мы их перед выездом или просто аккуратно жили – это еще нужно доказать )))

Вечером пьем вино – теперь у нас есть крыша над головой ))). И на табличке возле входной двери квартиры на Bachmayerstraße появились наши фамилии )))

Воскресенье провели в офисе в интернете. Снова вчитывались в пункты контракта, голова распухла от немецкой юридической терминологии. Коллега, ненадолго забежавший в офис, вспомнил, что буквально на днях Верховный суд Германии принял еще какое-то решение по поводу обязанности делать косметический ремонт. Google, ключевые слова, и вот – решение 2-дневной давности перед нами. Оказывается, в среду суд принял решение как будто прямо для нас. Он признал незаконным пункт договора аренды, в котором арендодатель в счет проведения косметического ремонта повышает арендную плату за все прожитые месяцы (BGH VIII ZR 181/07)

Оказывается, теперь мы вообще ничего не должны. Да здравствует немецкий суд!

Кстати, если бы перед отъездом из Киева нам бы кто-то сказал, что мы будем через месяц читать решения Верховного суда Германии на немецком и дискутировать о действительности тех или иных положений договора аренды, ни за что не поверили бы!

Специфика немецкой аренды

Сегодня целый день я изучала проект договора аренды на 10 страницах, предложенный нам Arno Mosch. Сразу было видно, что над нам хорошо поработала команда юристов. Как мы уже выяснили, два самых важных раздела в любом договоре аренды – это возможность и условия его прекращения, и раздел об обязанности арендатора делать в квартире ремонт. Это те разделы, благодаря которым можна попасть на достаточно большие деньги.

Договора аренды по немецкому законодательству делятся на срочные и бессрочные. Бессрочный договор (unbefristeter Vertrag) не имеет срока действия и каждая из сторон может разорвать этот договор, предупредив другую сторону за 3 месяца (или без предупреждения в установленных законом случаях). Срочный договор заключается на определенный срок, на протяжении которого стороны могут его остановить его действие только по определенным в законодательстве причинам. По окончании этого срока при отсутствии возражения сторон такой договор становится бессрочным.

В нашем договоре написано очень хитро: Договор является бессрочным, но стороны взаимно и добровольно отказываются от своего права на обычное его прекращение (за 3 месяца то есть) сроком на 24 месяца. То есть если мы захотим съехать до истечения 2-летнего срока, у нас есть 2 варианта: или возместить им убытки, заплатив арендную плату и эксплуатационные расходы за оставшийся период (как будто мы продолжаем там жить) или найти себе преемников на тех же условиях (т.н. Nachmieter). Второй вариант очень распространен в Германии, то есть если человек по какой-то причине не может ждать 3 месяца (в случае бессрочного контракта) или до конца установленного срока (в случае срочного контракта), он сам ищет следующих арендаторов и приводит их к арендодателю. Если они окажутся платежеспособными и заключат контракт на тех же условиях, то предыдущий арендатор считается свободным.

Еще интересней дело обстоит с обязанностью делать в квартире косметический ремонт. По немецкому законодательству эта обязанность лежит на арендодателе. Но на протяжении многих лет все арендодатели дружно перекладывали эту обязанность на арендаторов. Вот и в нашем договоре написано, что мы обязаны во время проживания в квартире делать косметический ремонт (то есть поклейку обоев, покраску стен, дверей, окон и батарей) кухни и ванной – каждые 3 года, жилых комнат – каждые 5 лет, подсобных помещений – каждые 7 лет. Далее написано, что при прекращении договора аренды и выезде из квартиры мы обязаны независимо от текущего ремонта сделать завершальный косметический ремонт. То есть при нашем выезде арендодатель обращается к строительной фирме и они выставляют счет за ремонт. Тут же в договоре приводится таблица, по которой определяется, в зависимости от количества прижитых в квартире месяцев, какой процент от суммы этого счета должны заплатить мы (чем больше живешь, тем больше процент). Но по договору мы можем не платить этот процент, а сделать ремонт сами.

Как оказалось, в 2007 году Верховный суд Германии (Bundesgerichtshof) признал такую практику незаконной и запретил включать в договора аренды пункты, которые обязывают арендатора делать косметический ремонт (как текущий, так и завершальный).

Тогда юристы из Arno Mosch (так же как и тысячи других арендодателей по всей Германии) нашли выход. Не убирая вышеприведеных статей, они включили в договор пункт, что если суд признает обязывание арендатора делать косметический ремонт незаконным (а это уже произошло), тогда арендатор при выезде из квартиры соглашается заплатить арендодателю дополнительные 70 евроцентов за 1 кв. метр жилой площади в месяц в качестве повышения оплаты за все прожитые в квартире месяцы с начала аренды. То есть если мы в квартире площадью 65 кв. метров прожили 2 года и съезжаем , мы должны заплатить 0,7 евро * 65 кв.м * 24 месяца = 1092 евро. Не очень приятно, скажем так )). Снова таки тут же указывалась возможность для арендатора избежать этих последствий, сделав ремонт самостоятельно. Но ведь Верховный суд признал подобные пункты незаконными! То есть мы, зная , что ни делать, ни платить не обязаны, добровольно соглашаемся подарить им 1000 евро. А если съедем до 2 лет – еще и недополученную ими от нас арендную плату за оставшиеся месяцы (около 700 евро за каждый).

В общем к вечеру мы уже стали сомневаться, стоит ли вообще ввязываться в такой договор.