Kleinreparaturen

Полдня в интернете не прошли даром. Во-первых, судя по частым обсуждениям на форумах, трещины в стеклопакетах на самом деле не редкость. Как и не редкость дискуссии на тему, кому платить за их замену, арендатору или арендодателю.

Вот что написано в Гражданском кодексе Германии (BGB) (цитаты привожу на английском).

Section 535 Contents and primary duties of the lease agreement (1) A lease agreement imposes on the lessor a duty to grant the lessee use of the leased property for the lease period. The lessor must surrender the leased property to the lessee in a condition suitable for use in conformity with the contract and maintain it in this condition for the lease period. He must bear all costs to which the leased property is subject. (2) The lessee is obliged to pay the lessor the agreed rent.	Тут дается общее понятие, что такое аренда, а также написано, что арендодатель должен в течение дествия договора аренды поддерживать объект аренд‎ы в пригодном для использования арендатором состоянии и нести все расходы, связанные с этим.
Section 536c Defects occurring during the lease period; notice of defect by the lessee (1) If a defect in the leased property comes to light during the lease period or if action to protect the leased property from an unforeseen hazard becomes necessary, then the lessee must without undue delay report this to the lessor. The same applies if a third party arrogates to himself a right to the thing. (2) If the lessee fails to report this, then he is liable to the lessor for damage incurred thereby	Здесь описывается ситуация, когда в течение действия договора аренды выявлен дефект объекта аренды. В таком случае арендатор должен незамедлительно сообщить об этом арендодателю, иначе он будет ответственным за убытки. Логично предположить, что если он уведомит арендодателя в соответствии с законом, отвечать за убытки он не будет )))
Section 538 Wear and tear on the leased property from use in conformity with the contract The lessee is not responsible for modifications to or deterioration of the leased property brought about by use in conformity with the contract.	Отличная статья! Тут написано, что арендатор не отвечает за изменения или ухудшение состояния объекта аренды, вызванные его использованием в соответствии с договором.

Исходя из этих статей, заставить арендатора платить хоть что-то практически невозможно. Если арендатор вовремя уведомил о любой поломке арендодателя, а последний не смог доказать, что поломка вызвана использованием не в соответствии с договором (что не просто), платить должен хозяин квартиры.

Чтобы хоть как-то компенсировать свои расходы на поддержание сданной в аренду квартиры в нормальном состоянии, арендодатели добавили в свои договора статью под названием “Kleinreparaturen” (т.е. «Мелкий ремонт»), обязывающую арендатора за свой счет чинить мелкие устройства (сантехнику, дверные и оконные замки, жалюзи, входной звонок, домофон и т.д). В связи с этим арендаторы попали в неравные условия – кому хозяин поставил дешевую сантехнику, тому дешевле чинить, кому с позолотой или ручной работы – платит по полной ))).

Тогда в этот вопрос вмешался Верховный суд Германии. Еще в 1996 году он установил двойное ценовое ограничение понятия “Kleinreparaturen” - 75 евро (с 2002 года – 100 евро) за каждую поломку плюс определенный процент от годовой арендной платы (кажется, 8%) за все поломки в году. Статьи договора, которые обязывают жильцов делать мелкий ремонт, но не содержат такого двойного ограничения, считаются недействительными. То есть, если в квартире сломался кран, и его починка или замена на аналогичный обойдется в 99 евро, то это мелкий ремонт, за который платит арендатор, а если в 101 евро – платит хозяин. Кстати многие арендодатели неправильно понимают (или не хотят правильно понимать) это решение суда, и при любой поломке берут с несведущих жильцов 100 евро, а остаток (явно меньший) платят сами.

В нашем договоре про “Kleinreparaturen” нет ни слова, а даже если бы и было – оконные стекла к ним не относятся. Значит нужно действовать в соответствии с BGB и уведомлять о проблеме руководство Vierjahreszeiten.

За пару часов накатали на немецком письмо для Vierjahreszeiten, в котором описали трещину и предполагаемые причины ее появления (теперь я уже знаю, как на немецком будет «усталостная трещина», «нижний участок рамы стеклопакета» и «внутреннее напряжение материала» ))). Не забыли сообщить, что использовали балконную дверь в соответствии с договором для проветривания, и сослаться на соответствующую статью кодекса. К этому шедевру эпистолярного жанра мы приложили 3 цветные фотографии пострадавшего окна.

Вот и воскресенье прошло. Какая-то экстремальная у нас получается интеграция в немецкое общество!