Немного о аренде жилья в Германии

Вчера началась эпопея с поиском жилья в Висбадене. В процессе предварительной подготовки мы: а) выяснили у коллег, какие районы Висбадена считаются неблагополучными (нам назвали Schelmen-graben, Graselberg, Klarenthal и Marchen-land); б) съездили в несколько районов для получения предварительного представления о них; в) узнали названия парочки сайтов, специализирующихся на недвижимости в Германии (например, www.immobilienscout24.de или http://wiesbadener-kurier.rheinmainclick.de/Immobilien/). Основную массу объявлений мы брали с местной газеты Wiesbadener Kourier и с этих сайтов.

Для начала нужно было разобраться с общепринятыми в этой сфере сокращениями. Помог сайт http://german.about.com/library/blvoc_wohn3b.htm. После полсотни прочитанных объявлений аббревиатуры перестали вызывать недоумение. Процесс пошел ))

Вот основные понятия, которыми оперируют при поиске жилья:

Чистая арендная плата. В договоре она звучит как Nettomiete, но все используют слово Kaltmiete (дословно «холодная плата»). Это сумма, которую хочет получать арендодатель.

Плата за эксплуатацию квартиры. Официальный термин – Betriebkosten, в разговорной речи – Nebenkosten (побочные расходы). В эту сумму включаются все расходы, связанные с подержавнием квартиры и дома в нормальном состоянии (начиная от подвода и отвода воды, вывоза мусора, освещения подъезда, уборки улицы, заканчивая зарплатой трубочисту и борьбой с вредными насекомыми). Эта плата также изначально устанавливается в договоре и платится вместе с Kaltmiete арендодателю, который уже ее распределяет в соответствии с договорами, заключенными с различными предприятиями комунально-бытового обслуживания. Твердая сумма Nebenkosten, установленная в договоре, на самом деле является приблизительной, ведь во многом зависит от фактического потребления. В связи с этим в конце года проводится сверка фактически выплаченных сумм с причитающимися (т.з. Abrechnung). В результате такой сверки в 99% случаев арендатор вынужден доплачивать в конце года, так так арендодатели часто изначально занижают сумму Nebenkosten, чтобы квартира казалась более выгодной.

Общая арендная плата. Это сумма Kaltmiete и Nebenkosten, обычно именуемая Warmmiete (дословно «теплая плата»), то есть то, что ежемесячно поступает на счет арендодателя.

Плата за тепло (Heizkosten). Если дом подключен к системе центрального отопления (Zentralheizung), за плата за тепло включается в Nebenkosten, и платится непосредственно арендодателю. Если в доме имеется индивидуальная система отопления (Etagenheizung), то арендатор самостоятельно заключает договор с предприятием-поставщиком газа и платит, соответственно, ему в зависимости от использованного для отопления газа. После прочитанных мной нескольких сотен объявлений могу сделать вывод, что большинство квартир в Висбадене имеют индивидуальную систему отопления. В таком случае на кухне обычно висит специальный прибор, с помощью которого можно включать и регулировать подачу тепла. По рассказам знакомых немцев, иметь индивидуальную систему дешевле, так как платишь только за себя (в случае Zentralheizung берется средняя норма потребления газа по дому), но, наверное, больше мороки (отдельный договор с предприятием-поставщиком, эксплуатация прибора).

Также отдельно арендатор платит за электроэнергию (Strom), плюс в случае заключения соответствующих договоров – также за интернет, спутниковое телевидение и т.д.

Все арендодатели требуют гарантийный залог. В законе он называется Sicherheit, в разговорной речи Kaution. Законом установлен максимум для залога - 3-месячная Kaltmiete – столько же обычно и требуют. Он оформляется или в виде банковской гарантии или открытием специального депозитого банковского счета, куда кладется сумма залога. В договоре аренды понравившейся нам квартиры Kaution требуется перевести на счет арендодателя, а по окончанию аренды он возвращается арендатору. Арендодатель имеет право использовать Kaution, если арендатор на выполняет возложенные на него законом или договором обязанности (например, относительно проведения ремонта), или причиняет какие-либо убытки.

Около 2/3 всех квартир сдаются через агенства недвижимости. За их услуги обычно платит арендатор, это т.з. Provision (комиссионные). Чаще всего эта сумма составляет 2-3 Kaltmiete. Хотя иногда встречаются объявления от агенств о сдаче квартир provisionfrei, то есть без комиссионных для арендатора, в таком случае агенству платит арендодатель.

Вот приблизиельные цены за аренду квартир в Висбадене в июле 2008 года (Kaltmiete): однокомнатные - 200-450 евро, 2-комнатные –350-650 евро, 3-комнатные - 500-800 евро. К этой сумме следует добавить эксплуатационные расходы. В зависимости от размера квартиры они могут составлять от 100 до 250 евро в месяц.