Специфика немецкой аренды

Сегодня целый день я изучала проект договора аренды на 10 страницах, предложенный нам Arno Mosch. Сразу было видно, что над нам хорошо поработала команда юристов. Как мы уже выяснили, два самых важных раздела в любом договоре аренды – это возможность и условия его прекращения, и раздел об обязанности арендатора делать в квартире ремонт. Это те разделы, благодаря которым можна попасть на достаточно большие деньги.

Договора аренды по немецкому законодательству делятся на срочные и бессрочные. Бессрочный договор (unbefristeter Vertrag) не имеет срока действия и каждая из сторон может разорвать этот договор, предупредив другую сторону за 3 месяца (или без предупреждения в установленных законом случаях). Срочный договор заключается на определенный срок, на протяжении которого стороны могут его остановить его действие только по определенным в законодательстве причинам. По окончании этого срока при отсутствии возражения сторон такой договор становится бессрочным.

В нашем договоре написано очень хитро: Договор является бессрочным, но стороны взаимно и добровольно отказываются от своего права на обычное его прекращение (за 3 месяца то есть) сроком на 24 месяца. То есть если мы захотим съехать до истечения 2-летнего срока, у нас есть 2 варианта: или возместить им убытки, заплатив арендную плату и эксплуатационные расходы за оставшийся период (как будто мы продолжаем там жить) или найти себе преемников на тех же условиях (т.н. Nachmieter). Второй вариант очень распространен в Германии, то есть если человек по какой-то причине не может ждать 3 месяца (в случае бессрочного контракта) или до конца установленного срока (в случае срочного контракта), он сам ищет следующих арендаторов и приводит их к арендодателю. Если они окажутся платежеспособными и заключат контракт на тех же условиях, то предыдущий арендатор считается свободным.

Еще интересней дело обстоит с обязанностью делать в квартире косметический ремонт. По немецкому законодательству эта обязанность лежит на арендодателе. Но на протяжении многих лет все арендодатели дружно перекладывали эту обязанность на арендаторов. Вот и в нашем договоре написано, что мы обязаны во время проживания в квартире делать косметический ремонт (то есть поклейку обоев, покраску стен, дверей, окон и батарей) кухни и ванной – каждые 3 года, жилых комнат – каждые 5 лет, подсобных помещений – каждые 7 лет. Далее написано, что при прекращении договора аренды и выезде из квартиры мы обязаны независимо от текущего ремонта сделать завершальный косметический ремонт. То есть при нашем выезде арендодатель обращается к строительной фирме и они выставляют счет за ремонт. Тут же в договоре приводится таблица, по которой определяется, в зависимости от количества прижитых в квартире месяцев, какой процент от суммы этого счета должны заплатить мы (чем больше живешь, тем больше процент). Но по договору мы можем не платить этот процент, а сделать ремонт сами.

Как оказалось, в 2007 году Верховный суд Германии (Bundesgerichtshof) признал такую практику незаконной и запретил включать в договора аренды пункты, которые обязывают арендатора делать косметический ремонт (как текущий, так и завершальный).

Тогда юристы из Arno Mosch (так же как и тысячи других арендодателей по всей Германии) нашли выход. Не убирая вышеприведеных статей, они включили в договор пункт, что если суд признает обязывание арендатора делать косметический ремонт незаконным (а это уже произошло), тогда арендатор при выезде из квартиры соглашается заплатить арендодателю дополнительные 70 евроцентов за 1 кв. метр жилой площади в месяц в качестве повышения оплаты за все прожитые в квартире месяцы с начала аренды. То есть если мы в квартире площадью 65 кв. метров прожили 2 года и съезжаем , мы должны заплатить 0,7 евро * 65 кв.м * 24 месяца = 1092 евро. Не очень приятно, скажем так )). Снова таки тут же указывалась возможность для арендатора избежать этих последствий, сделав ремонт самостоятельно. Но ведь Верховный суд признал подобные пункты незаконными! То есть мы, зная , что ни делать, ни платить не обязаны, добровольно соглашаемся подарить им 1000 евро. А если съедем до 2 лет – еще и недополученную ими от нас арендную плату за оставшиеся месяцы (около 700 евро за каждый).

В общем к вечеру мы уже стали сомневаться, стоит ли вообще ввязываться в такой договор.